建売住宅の購入をお考えの方へ

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はじめに

マイホームを購入するときに建売住宅を検討する方も多いと思います。

最近では散歩をしていたり車で走っていると、販売中と書かれた建売住宅を多く目にします。昭和や平成初期は2割くらいの人しか建売住宅を選んでいませんでしたが、平成12年頃からは新築一戸建て購入者の約半数の人が建売住宅を購入しています。

最近の建売住宅は間取りが使いやすく、設備や性能もグレードが高いため、高いお金を出して注文住宅を建てる必要がないという考え方が増えてきているのです。

今回は建売住宅を検討している方が知りたい情報をまとめました。建売住宅を購入したい方はもちろん、注文住宅と迷っている方もぜひこの記事を読んでみてください。

建売住宅とは

建売住宅とは土地と建物がセットで販売されている新築一戸建て住宅です。万人が使いやすいような間取りや設備が取り入れられて建築されています。建築が終わってから購入する場合が多いですが、建築中から予約を入れて購入することもできます。

建売住宅のメリット

  • 実際に見て購入できる

    建売住宅であれば実際に建物を見てから、購入を判断することができます。注文住宅だと図面やパース図などの平面上での打合せのため、広さや使い勝手をイメージすることがとても難しいです。対して建売住宅であれば実際に見ることが出来るので、自分のイメージに合った建物を確実に選ぶことができます。

  • 予算を抑えることが出来る

    建売住宅の場合、注文住宅と比べて予算が抑えられます。
    なぜなら建売住宅は、土地を一括購入して一気に建物を建築する手法が基本だからです。広い土地を一括で購入する方が、1区画ずつ購入するより費用が抑えられます。また、いくつかの建物を同時に作りますので、同じ内装材や設備、似たような外装材を一気に仕入れて配送・施工することができます。そのため、費用を比較的抑えることができるのです。

  • 購入後の計画が立てやすい

    自由設計の注文住宅では、間取りや外構など基本的な仕様から打ち合わせをスタートします。そのため、契約時の建物金額はおおよその概算となり、仕様変更等で最終的な工事金額は予算よりオーバーすることも多くあります。
    一方の建売住宅では、現状の仕様から変更を希望しない場合は、その販売価格から金額が上がることはありません。もちろん、気に入らない部分の追加工事には別途費用も掛かりますが、それも初期段階で明確にわかるため、購入からその先まで含めた資金計画が立てやすくなります。

  • 外構工事も完了している

    土地と建物がセット売りされている建売住宅では、外構工事も完了しています。外構工事とは駐車場やアプローチ、庭の工事のことです。また、建売住宅の外構は建物の外観を引き立てるシンプルな物が多い為、入居してから自分好みにリメイクすることもできます。カーポートやウッドデッキを設置して、オリジナリティあふれる外構を作ることも入居後の楽しみの1つです。

  • すぐに入居できる

    土地と建物がセット売りされている建売住宅では、外構工事も完了しています。外構工事とは駐車場やアプローチ、庭の工事のことです。また、建売住宅の外構は建物の外観を引き立てるシンプルな物が多い為、入居してから自分好みにリメイクすることもできます。カーポートやウッドデッキを設置して、オリジナリティあふれる外構を作ることも入居後の楽しみの1つです。

  • 予算が組みやすく、銀行の手続きも楽

    建売住宅は金額が明確です。もう完成している建物や外構に対しての見積もりですので、不確定要素がありません。対して注文住宅では建築しながら打合せをする場合もあるので、契約のときから金額がどんどん上がってしまう可能性も高いです。しかし、建売住宅ではそのようなことはありません。
    また、土地と建物の代金を同じ会社に払えばいいので、銀行の手続きが楽です。銀行に行く回数も最低限ですみますので、注文住宅に比べて手間がかなり減ります。

建売住宅のデメリット

  • 建築中の様子を見ることが出来ない

    建物完成後に購入したい建売住宅と出会った場合は、建築中の様子を見ることはできません。そのため、建築中に手抜き工事がされていないか不安になる方も多いです。確かに以前、建売住宅は欠陥が多いと言われていました。しかし、最近では建築中の検査体制や検査回数がしっかりしている会社が多く、以前と比べて建売住宅の欠陥の件数は減少しています。
    建築中の様子を確認できなかった場合は、販売会社に建築中の検査について必ず確認しましょう。

  • 間取りの要望を反映することが出来ない

    間取りのこだわりが強い方に建売住宅はおすすめできません。なぜなら、建売住宅は完成した建物を販売するので、自分達の間取りの要望は反映できないからです。建築前や建築中であれば多少の変更を聞いてくれる住宅会社もいますが、その分追加で費用がかかることもあります。珍しい間取りや空間のある建物に住みたい方は、注文住宅を検討しましょう。

  • 土地が狭い場合が多い

    建売住宅で土地の面積が100坪を超えている物件はほとんどありません。郊外で建築する場合、土地面積が50坪~70坪の建売住宅が多いです。広い庭でやりたいことがある方は、希望の建売住宅を探すのに苦労する可能性が高く、良い物件に出会えないこともあります。しかし、建売住宅は完成した庭の広さを実際に見ることができます。実際に見ると100坪なくても十分広いと感じる方も多いはずです。最初から建売住宅の土地は狭いからと決めつけず、まずは1度見学に行ってみましょう。

建売住宅と注文住宅の違い

注文住宅とはお客様の要望に合わせた建物を一緒に建築していく住宅です。対して建売住宅は、大衆に向けて建てた建物を気に入った人が購入するための住宅です。大きな違いは、建売住宅は完成した建物を見てから契約すしますが、注文住宅は書面の間取りだけをみて契約するという点です。

建売住宅>注文住宅

  • 完成した建物を見てから契約できる安心感
  • 入居までのスピード感
  • 土地建物のセット販売のお得感

建売住宅<注文住宅

  • 間取りや設備の自由度
  • 施工会社を選べる選択の幅広さ
  • 施工現場を見ることができる安心感
  建売住宅 注文住宅
土地 建物と土地のセット 施主が用意
間取や仕様 基本的に同じ間取りが多いが、場所などによって一部異なる場合がある 自由に設計でき、床や壁紙などもすべて選ぶことができる
予算の組みやすさ 土地と建物を一括で払うことができ、今後の計画が立てやすい 土地代金はつなぎローン。建物は住宅ローンが一般的で建売に比べ、予算の組みにくさがある
入居時期 完成物件であればすぐに入居が可能。 土地から探すことになり、建物が出来上がるまでに時間がかかる

建売住宅と分譲住宅の違い

分譲住宅も建売住宅と同じく、大衆のために建築して販売する一戸建て住宅です。

そのため、建売住宅と分譲住宅はほとんど同じ意味と考えていいです。

2つの唯一の違いはどのような土地に建てられているかです。分譲住宅は大型の分譲地に建てられたいくつかの似たような建物を、それぞれ分けて販売される場合に呼ばれます。対して、住宅地の中に1棟だけ建っている場合は分譲住宅ではなく建売住宅と呼びます。

建っている場所によって建売住宅と分譲住宅の呼ばれ方に差が出ます。

建売住宅を探すには?

建売住宅を探すにはいくつかの方法があります。
販売会社、インターネット、チラシ、建築現場・完成現場等になります。自分に合った探し方で選んでみましょう。

インターネット

1つ目の方法はインターネットで検索する方法です。インターネットで探す場合のアプローチ方法は2つです。

販売会社のホームページから物件を探す

住みたいエリアに物件を多く持っている販売会社がわかれば、その会社のホームページに直接アクセスして検索しましょう。

気になる物件があれば会社のホームページ上から予約することをおすすめします。なぜならその方が会社からのレスポンスが早く、予約の特典などが準備されているケースも多いからです。また、購入特典やキャンペーンなどもホームページ上に載っていますので、よりお得に建売住宅を購入することができます。

いろんな会社の建売住宅を掲載しているサイトで検索する

気になる会社や物件がまだない場合は、様々な建売住宅の情報を載せているサイトで検索をかけましょう。様々な住宅会社の物件を掲載しているので情報量は1番多く、物件を探し始めの方にはおすすめです。有名なサイトは以下のサイトです。

  • at home(アットホーム)
  • SUUMO(スーモ)
  • ホームズ
  • スマイティ
  • オウチーノ

他にも様々な検索サイトがありますが、希望エリアで物件数が多いサイトで探しましょう。エリアや価格帯を絞って検索をできますので、まだ要望が絞りきれていない方でもゆっくり比較検討できます。

チラシ

希望するエリアの近くに今も住んでいる方は、チラシの情報も役立ちます。賃貸住宅に住んでいるとそのエリアの建売住宅のチラシが山ほど投函されます。チラシは紙媒体ですので見やすく、気になる情報には書き込みをすることもできて便利です。また、インターネットと違って自分達で探さなくても情報が来ますので、イベントや値下げの情報も見逃しにくいです。

チラシで気になる物件があった場合には、チラシに掲載されている連絡先からアプローチしましょう。事前に販売会社のホームページをチェックすることもおすすめします。

建築現場、完成現場

インターネットの情報でなかなか気に入る物件に出会えない方は、地道ですが希望エリアを自分で探し回ることも1つ手段です。自分でエリアを探し回ることで、まだインターネットに出ていない建築中の物件やこれから建築する物件の土地に出会える可能性があります。

そのような物件に出会ったときは現場に建っている看板を探しましょう。そしてどこの会社が施工・販売しているのかを確認してください。施工会社と販売会社が違う場合は、販売会社に連絡を入れた方がスムーズです。

インターネットにまだ載っていないということは販売していない可能性も高いですが、気になっていることを伝えれば販売開始に合わせて連絡をくれる会社も多いです。

建売住宅購入の手順

建売住宅を内覧してから購入するまでの手順をお伝えします。引渡しを受けるためには、住宅会社と銀行の2つと手続きを行う必要があります。銀行の手続き住宅会社の営業マンも手伝ってくれますので安心して進めましょう。

建物の内覧

まず気になる建売住宅を見つけたら、建物の内覧をします。内覧のときには間取りや設備、内外装が気に入ることはもちろん、他にも注意してチェックするべきポイントがあります。詳しくは後ほどお伝えします。

購入の申し込み

内覧した建物が気に入ったら購入の申し込みをします。購入の申し込みとは、その建物に対して購入の意思を売主に示すものです。予約や仮契約と同じような意味合いで、書面に必要事項を記入する必要があります。また、買付と呼ばれる場合もあります。
基本的には書面の記入だけですが、販売会社によっては数万~10万円程度の申込金をお願いされる場合もあります。

銀行の事前審査

申し込みが済んだら、物件にかかる費用を借りることができるか審査をします。借りたい金融機関があればいいですが、まだ決まっていない場合はいくつかの金融機関へ同時に審査を依頼しましょう。金融機関によって金利や保証内容、手数料などが様々ですので比較ができます。

事前審査に必要な書類

  • 申込用紙(金融機関によって違う書類です。)
  • 本人確認書類(運転免許証・健康保険証)
  • 収入が分かる書類(源泉徴収票・確定申告書)
  • 建売住宅の物件資料
  • 印鑑

事前審査は提出してから約1週間で回答がきます。
結果を見て条件のいい金融機関を選びましょう。

また、住宅会社との契約に進む前に、営業マンと手付金の額の相談をしておきましょう。

建物の売買契約

銀行からお金が借りられることがわかったら、建物の売買契約をします。契約日に必要な物は4つです。

  • 手付金(事前に振込の場合もあります。)
  • 契約書に貼る印紙
  • 印鑑(実印が好ましいです。)
  • 建売住宅の物件資料
  • 契約するという気持ち(いざ契約のときにためらう方もいるので、覚悟を決めてから行きましょう!)

契約日にやることは大きく分けて3つです。

重要事項説明

契約をする前に、物件の詳細と契約内容に関する確認を行います。宅地建物取引士の資格を持った担当者が読み合わせをしてくれます。専門的な単語が出てくることもあるので、わからない場合はその都度納得するまで質問してください。内容が確認出来たら記名・捺印をします。

また、お願いをすれば事前に資料のコピーをもらえる場合もあるので、前日までにしっかり読み込みたい方は住宅会社に相談してみてください。

売買契約

重要事項説明が終わると契約に移ります。契約書の内容の説明を受け、理解できたら署名・捺印をします。
重要事項説明書よりはボリュームは少ないので、集中を切らさずしっかり説明を聞きましょう。

手付金の受け渡し

手付金が手渡しの場合は現金を渡し、領収書を受け取ります。
領収書は銀行の本申込みのときに必要になる場合もありますので、大切に取っておいてください。

最近は手付金を振込で支払う場合が多いです。

銀行本審査

契約が終わったら、銀行の本審査を行います。本審査の他に本申込みとも呼ばれます。本審査のときまでには、借りたい金額を確定させておきましょう。

本申込みのときは、住民票や印鑑証明書などの資料が必要です。人によって必要書類が変わることも多いので、事前にしっかりと確認しておきましょう。本審査の結果は1~2週間で出ます。

住宅ローンの契約

本審査の承認が出たら、住宅ローンの契約をします。住宅ローンの契約は金銭消費貸借契約と呼ばれ、略して金消(きんしょう)契約とも言います。金消契約が終わると、金額や期間や金利など全てのローン内容が変更できません。本申込み前までに、しっかり内容を検討しておいてください。

ローンの契約のときには、契約書に貼る印紙と実印が必要です。銀行担当者の指示に従って準備を進めましょう。

引渡し前の立会い

いよいよ建物の引渡しの準備に入ります。住宅会社とお客様で引渡し前に立会いを行い、キズのチェックや建物に不具合がないかの確認をします。また、図面通りに建物ができているかも確認しますので、図面や仕様書などの書類も一式持参するといいでしょう。

立会い時にキズなどが見つかった場合は、引き渡しまでに直してもらいます。

住宅ローンの実行、引渡し

立会いが無事に済んだら引渡しです。また、引渡しと同時に建物の残金の支払いがあります。特に銀行に行く必要はありませんので、無事に残金の支払いが済んだという報告を営業マンから受けてください。

引渡し時には、建物の保証の説明や住宅設備などの使い方の説明を受けます。その後、鍵の受け渡しをして引き渡しは終了です。お世話になったスタッフに感謝を伝えてください。

引越し、入居

建物が自分達の物になったら、好きなタイミングで引越しをします。引渡し当日に引越しをしても大丈夫です。事前に引渡し日を確認して、引越し業者を段取っておきましょう。

また、入居後には住所変更や登記、補助金の申請なども行う必要があります。登記は抵当権設定の関係でもう少し早く行う場合もありますので、営業マンの指示に従って進めてください。

建売住宅を内覧するときの5つのポイント

建売住宅を内覧するときには、チェックするポイントがあります。

設備は問題なく使えるか、キズがないかを確認することは当然ですが、他にも確認すべき場所は多いです。間取りや内装がイメージ通りで購入したいなと感じたら、次の5つのポイントを必ず確認してください。

ドアや窓の開閉はスムーズか

建物についている全てのドアと窓を開け閉めしてみてください。スムーズに開閉できれば問題ありません。しかし、すべりが悪かったり、開け閉めにかなりの力が必要な場合は危険です。

購入前であれば無償で直してくれますが、引き渡し後に気付くとお金がかかる場合が多いです。クローゼットの扉や窓の鍵まで細かく目を光らせてチェックしてください。

コンセントや照明位置は適切か

コンセントや照明位置は使いやすい場所に施工されているかも確認してください。中には絶対に家具を置くような場所にコンセントがあったり、必要な場所にコンセントが無くて掃除機をかけにくいこともあります。

コンセントは数を確認するだけでなく、生活をイメージしながら位置を確認してください。

また照明はLEDが使われているか、暮らすのに必要な明るさが取れているかを確認します。昼間だと明るさが分かりにくいので、可能であれば昼と夜どちらも内覧することをおすすめします。

床鳴りはしないか

家中の隅々まで歩き回って、床鳴りがしないか確認してください。床鳴りが起こる原因は2つです。

1つ目は、床材の乾燥による伸縮や変形です。木材は気温や湿気によって伸縮したり変形します。そのため、フローリングの継ぎ目の所が擦れて床鳴りが起こります。この場合あまり心配はありません。数年経つと木材の伸縮や変形は収まってきて、自然と床鳴りしなくなる場合が多いです。

2つ目の原因は、施工不良によって起こる床鳴りです。フローリングの施工が雑であったり、床下の構造材に施工不良がある場合、鋼製束のゆるみによって床鳴りがすることもあります。原因を突き止めることは難しいですが、住宅に欠陥があるかもしれないので、小さな音でも床鳴りがしたら営業マンに伝えて対応してもらいましょう。

床下や天井裏までチェックする

ただ内覧しただけでは、多くの人が見逃してしまう項目が床下や天井裏です。床下を見るとゴミが落ちていたり砂ぼこりがたくさんたまっている可能性があります。

そのような場合、施工全体が雑に行われている可能性が高いです。

また、天井の上に断熱材を置く、屋根断熱をしている建売業者も多いです。天井裏を見たときに断熱材が雑に置かれているだけだったり、断熱材の間に隙間があると断熱効果は期待できません。夏場の太陽の熱を家の中へ取り込んでしまったり、冬場に部屋を暖めても暖気が天井から逃げてしまいます。

見えない場所こそしっかりと施工されているかチェックしてください。

駐車はしやすいか

建売住宅に場合は、建物だけでなく外構もチェックしてください。駐車がしやすい外構になっているか、実際に駐車してみてもいいと思います。

また、中には庭の中に雨水が溜まりやすい外構になっていることもあります。近隣の庭の高さと見比べたり、雨の日でも水はけが良さそうかを確認してください。内覧のときに判断できなければ実際に雨の日に現場へ足を運んでみることもおすすめです。

建売住宅の購入を失敗しない為の3つのポイント

建売住宅を買うときに建物ばかりを気にする方が多いですが、同じくらい大切なのがどこの会社から建売住宅を購入するかです。会社によって住んでからの安心が大きく変わります。建売住宅の購入を失敗しないために次の3つのポイントをチェックして、会社選びをしてください

販売、施工、管理を一貫して行っている会社を探す

建売住宅の販売・施工・管理を一貫して行っている会社がおすすめです。

なぜなら、全て別々の会社が引き受けていると施工に問題があったときに管理会社に言ってもうまく対応できなかったり、施工現場の業者さんと話して決めたことが販売会社の営業マンに全く伝わっていないということが起こり得るからです。また、一貫していないと各スタッフがそれぞれの分野の知識しかなく、トラブルの元になる場合も多いです。

できれば、一貫して販売・施工・管理をしている会社の建物を選びましょう。

保証やアフターサービスを確認する

営業マンから保障やアフターサービスの説明がなければこちらから質問しましょう。確認する最低限の内容をお伝えします。

保証
  • 各箇所の保証の年数と内容
  • 第三者機関の保証(瑕疵担保責任保険)はつくのか
  • 建物だけでなく地盤の保証もあるか
  • 引渡し時に建築確認済書や検査済書をくれるか
アフターサービス
  • アフターサービスはどの会社が担当するのか
  • 定期点検はあるか
  • アフター体制はどのようになっているか

これらの内容をしっかり確認してください。販売会社と管理会社が異なると、返答をあやふやにされる可能性もありますので、納得するまで話を聞きましょう。

実績が多数ある会社にお願いする

1番大切な点は、実績のある会社にお願いをすることです。

実績があるということは、多くのお客様がその会社を評価し、納得した上で購入してくれています。住んでから欠陥がたくさん見つかるような会社では建物は売れません。実績はその会社の信頼の証です。

全国規模でなくてもいいので、住むエリアでしっかりと評価されている実績のある会社の建物を探しましょう。

建売住宅の購入をおすすめする家族

最後に建売住宅を購入すべき家族のタイプを紹介します。注文住宅と迷っている方でも、1つでも当てはまったら建売住宅を前向きに検討してみてください。

  • すぐに入居したい

    子供の入園・入学が迫っていたり、転勤・転職によって転居が必要などですぐに入居したい理由がある方には、建売住宅がおすすめです。子供の入学が1年後だからと注文住宅を選んでも、土地の申請に時間がかかったり、なかなか住宅会社が決められず、結局入学に間に合わない場合もあります。建売住宅ではそのような心配がありません。気に入った物件と出会えれば、スケジュール通りすぐに入居できますので安心です

  • 優柔不断な夫婦

    優柔不断な夫婦や面倒くさがりの夫婦は、ぜひ建売住宅を選んでください。注文住宅の場合は、こだわりのない部分まで全て細かく決める必要があります。そのため、優柔不断や面倒くさがりの夫婦では喧嘩になることも多いです。対して、建売住宅では決めることはほとんどありません。建築中の物件の場合は、お客様からの申し出があれば変更できますが、基本的には住宅会社が設計した通りの建物が建てられていきます。
    建売住宅の場合、夫婦の最低限クリアしたい要望のみを考えておいて、その要望に当てはまる物件を探せばいいので、余計なことまで悩む必要はありません。

  • 人気なエリアに住みたい

    人気なエリアに住みたい方は、建売住宅の方がお得に住める可能性が高いです。人気なエリアでマイホームを建てようと思ってもなかなかいい条件の土地が出ません。しかし、建売住宅の土地仕入れ担当者は不動産屋とつながりが深いので、良い土地を早く仕入れることができます。
    さらに人気なエリアの土地は金額が高いですが、建売住宅なら広い土地を一括で購入して分譲しますので、相場よりも安い価格で土地を仕入れることができます。そのため、同じ土地で注文住宅を建てる方よりも何割もお得になる場合もあるのです。
    人気のエリアでマイホームを検討する方は、建売住宅の新着情報に常にアンテナを張っておきましょう。

  • 自分が見て納得した物を買いたい

    自分の目で確かめて納得した物を買いたい方にも、建売住宅はおすすめです。何か欲しい物を買うときに、インターネットではなく、店頭で買いたいタイプの方は建売住宅向きです。インターネットで購入した時に、いざ品物を手にすると思っていたのと色味や形が違ったなと、後悔する人も多いと思います。注文住宅ではこの現象が起こりやすいです。対して建売住宅は、店頭で実際に見て試着をしたような状況ですので、買ってからの後悔は少ないです。見て納得した物を買いたい方は建売住宅を選びましょう。

まとめ

安さが最大の魅力だと思われがちな建売住宅ですが、実はたくさんのメリットがあります。気に入る建売住宅に早く出会えれば、その分マイホームで過ごす家族の思い出をたくさん作ることができます。

しかし、建築中を見ることが出来ないという最大のメリットは捨てきれません。このデメリットを解消する方法は、信頼できる住宅会社と出会うことです。たくさんの実績がありそのエリアで愛されている住宅会社ならば、信頼して建物を購入できます。

建売住宅を検討する場合は、建物の良し悪しだけでなく住宅会社もしっかりと検討した上で物件探しをしていきましょう。素敵な建売住宅を手に入れ、楽しいマイホーム暮らしを実現させましょう。